Государственная регистрация недвижимости.
Процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации кадастрового дела, внесение соответствующих записей в одном из государственных реестров недвижимости.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом, их переход и прекращение подлежат Г.р. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Девелопер.
Предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости.
Девелопер может финансировать сам либо привлекать в случае необходимости инвестиции, а также выступать в качестве:
- автора идеи проекта;
- приобретателя земельного участка под застройку;
- организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами);
- нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью.
Жилое помещение.
Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и подходит для постоянного проживания граждан, возможна прописка. Отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам или иным требованиям законодательства. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Ипотечное кредитование.
Долгосрочная ссуда, предоставляемые юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости - земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности недвижимость. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог
Квартира-студия.
Первые Квартиры-студии появились в Америке в 20-х годах XX века. Оригинальное инженерное решение группы архитекторов во главе с с Людвигом Мис ван дер Роэ позволило нанизать пластины этажей на стержень дома, оставив несущие конструкции только по периметру помещений. Таким образом удалось освободить жилое пространство от внутренних стен. Классическая Квартира-студия состоит из двух уровней: на первом находятся кухня и гостиная-столовая, на втором – спальня. В России такой вид планировки встречается редко. Более распространенный вариант студии - это квартира, где между кухней и комнатой столовой-залом-спальней нет стен. Иногда студиями также называют квартиры, в которых кухня совмещена с одной комнатой, а спальня отделена стенами. Деление на функциональные зоны в Квартире-студии достигается за счет использования разного цвета обоев, напольного покрытия (рабочая зона - плитка, зона отдыха - паркет, ламинат или ковролин и т.п.), разного уровня пола (ступеней, подиумов), мобильных ширм, легких этажерок, барных стоек и других дизайнерских приемов.
Мансарда.
Мансардным этажом (мансардой) в соответствии со СНиП называется этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1.5 м от уровня пола мансардного этажа. Впервые подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей было использовано в 1630 году французским архитектором Ф.Мансара, по имени которого чердачный этаж под скатной крутой изломанной крышей и получил название Мансарда.
Переуступка прав требований.
Это один из способов приобретения квартир на первичном рынке недвижимости. Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу. Переуступка прав по договору возможна независимо от того, какой был первоначально заключен договор с застройщиком и не зависит от схемы его оформления. Переуступка возможна по договорам инвестирования, соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и пр. Если первоначально заключен договор о долевом строительстве – то перейдут установленные в нем права, если предварительный договор продажи – то права по нему, договор соинвестирования – права по договору соинвестирования и т.д. При вексельной схеме кроме передачи прав по предварительному договору купли-продажи должна произойти переуступка векселя путем совершения передаточной надписи (индоссамента). Если для оплаты строящейся квартиры применялась страховая схема, то должен измениться и договор страхования. Будущий покупатель прав на квартиру получает возможность купить площадь в доме, который уже распродан, продажи квартир в котором приостановлены и т.д. Продавцы недвижимости пользуются этой схемой чаще всего при продаже «инвестиционных» квартир, покупая жилье на этапе закладки фундамента, они выставляют квартиры на продажу на последней стадии реализации проекта. При этом доходность такой операции может доходить до 100% годовых.
На практике переуступка прав на квартиру невозможна без активного участия компании-застройщика. От нее необходимо получить информацию о том, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо выполнить, письменное разрешение на переуступку и другую информацию. Необходимо убедится в том, что договор, на основании которого право на квартиру принадлежит нынешнему правообладателю, учтен первоначальным инвестором. Обычно застройщик не отказывает в получении необходимой информации, но устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав. У застройщика нужно получить полный пакет документов по дому, выяснить состояние строительства и взаиморасчетов продавца права с застройщиком.
При покупке по переуступке одним из основных рисков являются «двойные продажи», поскольку единого реестра договоров в стране не ведется и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Обычно, крупные и проверенные застройщики ведут свой реестр. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве, по которым также регистрируются переуступки прав. Но таких договоров застройщики пока на практике в 99% случаев не применяют.